容積率とは
容積率とは？ ～土地探し・家づくりで知っておきたい基礎知識～
土地を探していると、「建ぺい率」と一緒に「容積率」という言葉を目にすることがあります。
「容積率って何？」
「容積率が高い土地のほうがいいの？」
今回は、土地探しや住宅購入をする際に知っておきたい容積率について、わかりやすく解説します。
容積率とは？
容積率とは、土地の面積に対して、どれくらいの延べ床面積の建物を建てられるかを示す割合です。
計算方法は、
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100
となります。
例えば、土地が100㎡で容積率が200％の場合、
100㎡ × 200％ ＝ 200㎡
となり、
原則として延べ床面積200㎡までの建物が可能ということになります。
ただし、実際には道路幅員などによって容積率が制限される場合があるため、「指定されている容積率＝必ずその面積まで建てられる」とは限りません。
建ぺい率との違いは？
容積率とよくセットで出てくるのが「建ぺい率」です。
建ぺい率は、土地に対して建物を建てられる面積（建築面積）の割合。
一方、容積率は、土地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合です。
例えば、
* 土地面積：100㎡
* 建ぺい率：60％
* 容積率：200％
の場合、
建築面積は最大60㎡。
延べ床面積は最大200㎡が目安となります。
そのため、2階建てなら「1階60㎡＋2階60㎡＝120㎡」のような建物も考えられます。
※実際の建築可能面積は、用途地域や道路幅員、斜線制限などさまざまな条件によって変わります。
容積率が高い土地のメリット
容積率が高い土地には、次のようなメリットがあります。
① 大きな建物を建てやすい
同じ土地面積でも、容積率が高ければ、より大きな延べ床面積を確保しやすくなります。
家族が多い方や、広い住宅を建てたい方にとっては重要なポイントです。
② 3階建てなどの選択肢が増える
都市部など土地が限られている場所では、横に広げるのではなく、上に階数を増やすことで必要な床面積を確保することがあります。
容積率が高い土地なら、3階建て住宅なども検討しやすくなります。
③ 土地の利用効率を高めやすい
限られた土地を有効活用できるため、住宅だけでなく、条件によっては店舗や事務所などの建築を検討できる場合もあります。
容積率が高ければ必ずお得？
「容積率が高い土地＝良い土地」とは限りません。
建築できる建物の大きさは、容積率だけで決まるわけではありません。
例えば、
* 建ぺい率
* 前面道路の幅員
* 用途地域
* 高さ制限
* 斜線制限
* 日影規制
* 接道状況
など、さまざまな条件を確認する必要があります。
特に注意したいのが前面道路の幅員による容積率の制限です。
指定容積率が200％だったとしても、前面道路の幅員などによっては、実際に適用される容積率が200％より低くなる場合があります。
土地を購入する前に確認しましょう
土地の価格だけを見て購入してしまうと、
「思っていたより大きな家が建てられなかった……」
ということにもなりかねません。
土地を探すときは、
土地価格＋建ぺい率＋容積率＋その他の建築制限
をセットで確認することが大切です。
「この土地にはどれくらいの家が建てられるの？」
と疑問に思ったら、購入前に不動産会社や建築会社へ確認しておきましょう。
まとめ
容積率は、その土地にどれくらいの延べ床面積の建物を建てられるかを判断する重要な基準です。
土地探しでは、単純に「坪単価が安い」「土地が広い」というだけで判断するのではなく、建ぺい率や容積率などの建築条件も確認することが大切です。
理想のマイホームを建てるためにも、土地を購入する前に「どんな家が建てられる土地なのか」をしっかり確認しましょう。
土地探し・不動産購入でわからないことがあれば、お気軽にご相談ください。
