相続した家を売る流れ
相続した家を売る流れ ～初めてでも分かる7つのステップ～
親や家族から家を相続したものの、
「この家、どうやって売ればいいの？」
「相続登記って必要？」
「税金はいくらかかる？」
と、分からないことが多い方もいらっしゃいます。
相続した家の売却は、通常の不動産売却とは少し違い、相続に関する手続きと不動産売却を並行して進める必要があります。
今回は、相続した家を売るまでの流れを7つのステップに分けて、分かりやすく解説します。
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STEP1｜相続人と遺産の内容を確認する
まずは、誰が相続人なのかを確認します。
相続人が複数いる場合、原則として相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するのかを決める必要があります。
確認しておきたいのは、
* 相続人は誰なのか
* 遺言書があるか
* 他にも相続財産があるか
* 住宅ローンなどの債務があるか
などです。
特に、相続人が複数いる不動産は、誰の判断で売却するのかを明確にしておくことが重要です。
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STEP2｜遺産分割協議を行う
遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、相続人同士で遺産の分け方について話し合います。
これを「遺産分割協議」といいます。
相続した家を売却して、その売却代金を相続人で分ける方法もあります。
ただし、売却方法や売却代金の分配について意見がまとまらないと、売却そのものが進まなくなることがあります。
そのため、早い段階で相続人同士の意向を確認しておきましょう。
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STEP3｜相続登記を行う
相続した家を売却するためには、原則として相続登記（相続による所有権移転登記）が必要です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続した不動産を売却する場合も、まず相続人の名義に変更する手続きを進めることになります。
相続登記には戸籍謄本などの書類が必要になるため、司法書士などの専門家に相談するのもおすすめです。
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STEP4｜不動産会社に査定を依頼する
相続登記の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定では、
* 土地の広さ
* 建物の築年数
* 建物の状態
* 周辺の売却事例
* 立地
* 接道状況
* 市場の需要
などを考慮して、売却価格の目安を確認します。
相続した家の場合、「古家付き土地として売るのか」「建物を残したまま売るのか」「解体して土地として売るのか」によっても売却方法が変わります。
複数の不動産会社に相談し、査定価格だけでなく、売却方法についても比較するとよいでしょう。
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STEP5｜売却活動をスタート
売却価格や販売方法が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
不動産会社が物件情報を広告し、購入希望者を探します。
相続した家が空き家になっている場合は、
* 室内の片付け
* 不用品の処分
* 庭の手入れ
* ハウスクリーニング
* 必要に応じた修繕
なども検討しましょう。
ただし、売却前に大規模なリフォームをしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。
「何をしてから売るべきか」は、不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。
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STEP6｜売買契約・引き渡し
購入希望者が決まったら、売買条件を確認して売買契約を締結します。
契約では、
* 売買価格
* 引き渡し時期
* 手付金
* 契約不適合責任
* 付帯設備
* 残置物の扱い
などを確認します。
契約後、決済・引き渡しを行い、売却代金を受け取ります。
相続人が複数いる場合は、売却代金の分配方法についても、事前に確認しておきましょう。
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STEP7｜売却後の税金・確定申告を確認する
相続した家を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。
ただし、相続した家には一定の要件を満たすことで利用できる特例があります。
代表的なものとして、
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」
があります。
ただし、適用には建物の状態や相続時期、売却期限など、さまざまな要件があります。
また、相続税を支払っている場合には、一定の要件のもとで取得費に相続税の一部を加算できる「取得費加算の特例」が利用できる場合もあります。
税金については条件によって大きく変わるため、売却前に税理士や税務署などへ確認しておくことが安心です。
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相続した家を売るときの注意点
■ 相続人全員の確認を忘れない
相続人が複数いる場合、一人だけの判断で売却を進めることはできません。
まずは相続関係を整理しましょう。
■ 空き家を放置しない
誰も住んでいない家でも、固定資産税や維持管理の負担が発生します。
さらに、庭の管理や建物の老朽化、防犯面などの問題もあります。
「いつか売ろう」と放置するより、早めに売却を含めた活用方法を検討することが大切です。
■ 解体は慎重に
「古い家だから、先に解体した方が売れる」とは限りません。
解体費用がかかるだけでなく、住宅用地に関する税負担にも影響する可能性があります。
解体する前に、建物付きで売る場合と更地で売る場合の両方を査定してもらうとよいでしょう。
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相続した家を売る流れまとめ
相続した家の売却は、基本的に次の流れで進みます。
① 相続人・財産を確認
↓
② 遺産分割協議
↓
③ 相続登記
↓
④ 不動産会社へ査定依頼
↓
⑤ 売却活動
↓
⑥ 売買契約・決済・引き渡し
↓
⑦ 税金・確定申告を確認
相続した家は、通常の不動産売却とは違い、相続手続き・不動産売却・税金をまとめて考える必要があります。
特に「誰が相続するのか」「いくらで売れるのか」「税金はいくらになるのか」を早めに確認しておくことが大切です。
「相続したけれど、住む予定がない」
「空き家になっていて管理できない」
「相続人が複数いて、どう売ればいいか分からない」
という場合は、まず不動産会社に相談して、現在の不動産価値と売却方法を確認することから始めてみましょう。
