3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは？ ~マイホーム売却時の税金を軽減できる制度を解説~
「家を売ったら税金がかかるの？」
不動産を売却すると、売却によって利益が出た場合に譲渡所得税がかかることがあります。
しかし、マイホームを売却した場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」があります。
今回は、マイホームを売却する方が知っておきたい3,000万円特別控除について、分かりやすく解説します。
3,000万円特別控除とは？
3,000万円特別控除とは、個人がマイホームなどの居住用財産を売却した場合に、一定の要件を満たすことで、
譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
例えば、
* 売却価格：4,000万円
* 取得費：1,500万円
* 譲渡費用：200万円
の場合、
4,000万円－1,500万円－200万円
＝2,300万円
となります。
ここから3,000万円の特別控除を適用できれば、課税譲渡所得は0円となります。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例によって課税譲渡所得が0円になる可能性があります。
ただし、実際に特例を利用するには一定の条件があります。
どんな人が利用できる？
代表的なのは、現在住んでいるマイホームを売却するケースです。
また、以前住んでいた家についても、一定の期限内に売却することで対象となる場合があります。
国税庁によると、以前住んでいた家の場合、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
「昔住んでいた家だから対象外」とは限らないため、売却時期には注意しましょう。
土地だけを売却する場合は？
マイホームを取り壊して土地だけを売却する場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
例えば、家を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていることなど、いくつかの要件があります。
また、家を取り壊してから売却契約をするまでの間、その土地を貸付けなどに使用していないことも要件の一つです。
そのため、
「古い家だから、とりあえず解体して更地にしてから売ろう」
と判断する前に、3,000万円特別控除の適用条件を確認しておくことが大切です。
相続した空き家にも3,000万円特別控除がある
相続した実家などを売却する場合には、通常のマイホームの3,000万円特別控除とは別に、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」という制度があります。
一定の要件を満たした場合、相続した空き家やその敷地を売却した際の譲渡所得から、最高3,000万円を控除できる制度です。
この制度は、対象となる家屋の要件や売却期限などが細かく定められています。
相続した実家を売却する予定がある方は、通常の3,000万円特別控除と混同しないよう注意しましょう。
3,000万円控除を使えば必ず税金が0円？
必ずしもそうとは限りません。
3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円を差し引く制度です。
例えば、
譲渡所得が4,000万円の場合
4,000万円－3,000万円
＝1,000万円
となり、残った1,000万円が課税譲渡所得となります。
つまり、「3,000万円で家を売れば税金が0円」という意味ではありません。
あくまで売却によって生じた利益（譲渡所得）から最高3,000万円を控除できる制度です。
所有期間によって税率も変わる
3,000万円特別控除を適用した後に課税譲渡所得が残る場合、所有期間によって税率が変わります。
土地・建物の売却では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかが一つの基準となります。
一般的に、
* 5年以下：短期譲渡所得
* 5年超：長期譲渡所得
として扱われます。
また、一定の条件を満たす10年超所有のマイホームには、3,000万円特別控除と併用できる軽減税率の特例があります。
3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要
「控除を使えば税金がかからないから、確定申告も必要ない」
と思ってしまう方もいますが、これは注意が必要です。
3,000万円特別控除を利用するためには、原則として確定申告が必要です。
税額が結果的に0円になる場合でも、特例を適用するための申告手続きを行う必要があります。
売却前に確認しておきたいポイント
マイホームや相続した家を売却するときは、次のポイントを確認しましょう。
① その家は特例の対象になる？
現在住んでいる家なのか、以前住んでいた家なのか、相続した空き家なのかによって適用される制度や条件が変わります。
② いつ売却するか
特に、以前住んでいた家や相続した空き家には売却期限があります。
売却を先延ばしにすると、特例を利用できなくなる可能性があるため注意が必要です。
③ 解体する場合は先に確認する
古家を解体して更地として売却する場合、解体のタイミングによって特例の適用条件に影響することがあります。
解体する前に、税理士や不動産会社などに確認しておくと安心です。
④ 取得費が分かる資料を探しておく
譲渡所得を計算するには、購入したときの取得費が重要になります。
売買契約書や領収書など、購入時の資料が残っていれば大切に保管しておきましょう。
取得費が分からない場合には、別の計算方法が必要になることがあります。
まとめ
3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
覚えておきたいポイントは、
* マイホームの売却で利用できる場合がある
* 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる
* 以前住んでいた家にも適用できる場合がある
* 家を解体して土地だけ売る場合も一定の条件で対象になる
* 相続した空き家には別の3,000万円特別控除がある
* 特例を利用するには確定申告が必要
* 売却時期や解体時期には注意が必要
という点です。
不動産売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後に税金がいくらかかるか」まで考えることが大切です。
「自分の家は3,000万円特別控除を使える？」
と迷ったら、売却する前に専門家へ確認し、税金を含めた手取り額を把握しておきましょう。
