譲渡所得税
譲渡所得税とは？ ~不動産を売却したときにかかる税金をわかりやすく解説~
不動産を売却すると、「売れた金額＝そのまま手元に残るお金」と思ってしまいがちですが、
売却によって利益が出た場合には譲渡所得に対する税金がかかることがあります。
今回は、不動産売却で知っておきたい「譲渡所得税」について、計算方法や税率、控除について分かりやすく解説します。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合にかかる税金です。
厳密には「譲渡所得税」という単独の税金があるわけではなく、譲渡所得に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことが一般的です。
売却価格すべてに税金がかかるわけではありません
ここが重要なポイントです。
例えば、3,000万円で購入した土地を4,000万円で売却した場合でも、単純に「1,000万円に税金がかかる」というわけではありません。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
さらに、利用できる特別控除があれば、その控除額を差し引きます。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除
取得費とは？
取得費とは、その不動産を購入したときにかかった費用です。
例えば、
・土地の購入代金
・建物の購入代金
・購入時の仲介手数料
・購入時の登記費用
・不動産取得税
・建築費など
が該当する場合があります。
なお、建物については購入価格そのままではなく、所有期間に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
代表的なものとして、
・売却時の仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・売却のための建物解体費用
・測量費用など
があります。
ただし、すべての支出が譲渡費用になるわけではないため、領収書などの書類は大切に保管しておきましょう。
所有期間によって税率が変わる
不動産の譲渡所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれます。
●短期譲渡所得
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合です。
税率は原則として、
所得税30％＋復興特別所得税＋住民税9％
となります。
●長期譲渡所得
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合です。
税率は原則として、
所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％
となります。
つまり、同じ売却益でも、所有期間によって税負担が大きく変わる可能性があります。
マイホームなら3,000万円特別控除が使える場合も
自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
例えば、計算上の譲渡所得が2,000万円だったとしても、要件を満たして3,000万円特別控除を利用できれば、課税譲渡所得が0円になるケースがあります。
ただし、控除を利用するためには一定の要件があり、確定申告が必要になる場合があります。
譲渡所得税を計算するときの注意点
不動産売却では、次のようなケースに注意が必要です。
購入時の資料が残っていない
購入したときの売買契約書などが見つからないと、取得費を正確に計算できないことがあります。
取得費が分からない場合には、原則として売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使える場合があります。
ただし、実際の取得費より大幅に少なくなり、税負担が大きくなる可能性があります。
相続した不動産
相続した土地や建物を売却する場合、被相続人が取得した時期や取得費などを引き継いで計算することがあります。
「相続したときの価格」がそのまま取得費になるとは限らないため、注意が必要です。
空き家を売却する場合
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば空き家に係る3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
ただし、適用要件が細かいため、売却前に確認しておくことが大切です。
譲渡所得税は「売却前」に確認することが大切
不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」だけでなく、
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 利用できる控除 ＝ 課税対象となる利益
という視点で考えることが大切です。
特に、購入時の資料がない場合や、相続した不動産、マイホーム、長期間所有している土地などは、税金の計算が複雑になることがあります。
まとめ
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対してかかる税金です。
ポイントは、
・売却価格すべてに税金がかかるわけではない
・取得費や譲渡費用を差し引いて計算する
・所有期間によって税率が変わる
・マイホームなどには特別控除が利用できる場合がある
・相続不動産は取得費や所有期間の確認が重要
・特例を利用する場合は確定申告が必要になることがある
という点です。
不動産売却を検討している場合は、「売却したら手元にいくら残るのか」まで事前に確認しておくことをおすすめします。
税金はケースによって計算方法や適用できる特例が変わるため、具体的な金額については税理士などの専門家に確認すると安心です。
