更地にして売るべき？
更地にして売るべき？ ~古い家を解体してから売却するメリット・デメリット~
「古い家が建っている土地だけど、更地にしてから売ったほうが高く売れる？」
不動産を売却するとき、よくある悩みの一つです。
確かに、更地にすることで売りやすくなるケースはあります。
しかし、「古い家だから、解体してから売る」ことが必ず正解とは限りません。
今回は、更地にして売却するメリット・デメリットと、どのような場合に更地を検討したほうがいいのかを分かりやすく解説します。
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更地とは？
更地とは、一般的に建物などがない状態の土地を指します。
古い家が建っている場合は、建物を解体し、土地を整地してから売却することで「更地」として販売できます。
更地にすると、買主は購入後すぐに新築住宅などを建てることをイメージしやすくなります。
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更地にして売るメリット
① 土地の広さや形が分かりやすい
建物があると、
「この土地にはどれくらいの建物を建てられるんだろう？」
と、買主がイメージしにくいことがあります。
更地にすることで、土地の広さや形状、接道状況などを確認しやすくなり、土地としての魅力を伝えやすくなります。
② 新築を考えている買主にアピールしやすい
土地を探している人の中には、
「古い家はいらない。新築したい」
という方も少なくありません。
更地であれば、購入後の解体工事を考える必要がないため、新築を希望する買主にとって検討しやすい物件になります。
③ 建物の状態を気にせず売却できる
築年数がかなり古く、
* 雨漏り
* シロアリ
* 傾き
* 老朽化
* 設備の故障
などがある場合、建物が残っていることで買主から敬遠される可能性があります。
建物を解体してしまえば、建物の状態を気にする必要がなくなり、「土地」として販売しやすくなります。
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④ 土地の活用方法をイメージしてもらいやすい
更地になると、住宅やアパート、駐車場など、買主が土地の利用方法をイメージしやすくなります。
特に住宅地では、
「ここに新しい家を建てられます」
というイメージを持ってもらいやすいことが大きなメリットです。
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更地にするデメリット
① 解体費用がかかる
最大のデメリットは、やはり解体費用です。
建物の構造や大きさ、立地などによって費用は異なります。
せっかく解体しても、
「解体費用をかけた分だけ売却価格が上がらなかった」
ということもあります。
そのため、解体前に必ず費用と売却価格を比較することが大切です。
② 解体費用をかけても、必ず高く売れるとは限らない
ここは非常に重要です。
更地＝必ず高く売れる
というわけではありません。
例えば、
「土地2,000万円＋解体費用200万円」
だった場合、解体したからといって2,200万円以上で売れるとは限りません。
更地にすることで買主が増える可能性はありますが、売却価格がどれくらい変わるかは物件によって異なります。
③ 固定資産税に注意
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地の特例が適用され、固定資産税等が軽減されることがあります。
建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、税負担が増える可能性があります。
売却まで時間がかかる場合は、解体後の税負担についても確認しておきましょう。
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こんな土地は「更地」を検討してみても
では、どんな場合に更地にすることを検討したほうがいいのでしょうか？
✔ 建物の老朽化がかなり進んでいる
建物を利用することが難しいほど老朽化している場合は、更地のほうが販売しやすい可能性があります。
✔ 新築用地として需要が高い
周辺で新築住宅が多く建っているなど、土地としての需要が高い地域では、更地にすることで購入希望者にアピールしやすくなります。
✔ 建物があることで土地の魅力が伝わりにくい
建物によって土地の形や広さが分かりにくい場合、更地にすることで土地そのものを見てもらいやすくなります。
✔ 解体費用を差し引いても更地のほうが有利
これが一番重要です。
「解体費用を払ってでも更地にしたほうが、売却しやすくなるのか？」
を不動産会社に確認しましょう。
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逆に「古屋付き」のまま売るのもアリ
すべての古い家を解体する必要はありません。
建物を残したまま、
「古屋付き土地」
として売却する方法もあります。
買主が、
* リフォームして住む
* リノベーションする
* 古民家として利用する
* 自分で解体して新築する
といった使い方を選べるからです。
また、売主側が先に解体費用を負担しなくていいというメリットもあります。
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更地にするかどうかは「売却価格」だけで決めない
更地にするかどうかを判断するときは、
① 解体費用
② 更地にした場合の売却価格
③ 古屋付きの場合の売却価格
④ 売却までにかかる期間
⑤ 解体後の固定資産税
⑥ 買主の需要
をまとめて考えることが大切です。
「更地にしたほうが高く売れそう」という理由だけで解体してしまうと、思ったほど価格が上がらず、結果的に手元に残る金額が少なくなることもあります。
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解体する前に不動産会社へ相談しましょう
古い家を売却するときに大切なのは、
「とりあえず解体する」ではなく、「解体する前に売却方法を比較する」ことです。
不動産会社に、
「古屋付きのまま売った場合はいくらくらい？」
「更地にした場合はいくらくらい？」
「解体費用はいくらくらい？」
と相談してみましょう。
2つのパターンを比較することで、自分の土地に合った売却方法が見えてきます。
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まとめ
古い家が建っている土地を売却するとき、
「更地にして売る」ことも「古屋付きのまま売る」ことも、どちらも選択肢です。
更地にすることで、土地の魅力を伝えやすくなったり、新築を希望する買主にアピールしやすくなったりするメリットがあります。
一方で、解体費用や固定資産税などの負担が増える可能性もあります。
だからこそ、
**「解体してから売る」ではなく、
「解体する前に比較する」**
ことが大切です。
大切な不動産だからこそ、最初から一つの方法に決めつけず、古屋付きと更地、どちらが自分の土地に合っているのかを不動産会社に相談してから決めましょう。
