売却後の確定申告
売却後の確定申告 ～不動産を売ったら税金がかかる？～
必要な手続きをわかりやすく解説
「家を売ったけど、確定申告は必要？」
不動産を売却した後、このような疑問を持つ方は少なくありません。
不動産を売却して利益が出た場合には、原則として「譲渡所得」として確定申告が必要になります。
一方で、マイホームの売却には「3,000万円の特別控除」など、税負担を軽減できる特例があります。
今回は、不動産売却後の確定申告について、わかりやすく解説します。
1．不動産を売ったら必ず確定申告が必要？
不動産を売却したからといって、必ず税金が発生するわけではありません。
まずは、売却によって「譲渡所得」が発生しているかを確認します。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、購入したときの土地・建物の取得費などです。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代などが含まれます。
この計算で利益が出る場合、その利益に対して税金がかかる可能性があります。
2．マイホームなら「3,000万円特別控除」が使えることも
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
つまり、
譲渡所得 − 3,000万円 ＝ 課税譲渡所得
という計算になります。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、特別控除によって課税される譲渡所得がゼロになる場合もあります。
ただし、3,000万円特別控除を利用する場合は、税金がゼロになるケースでも確定申告が必要です。 (国税庁)
3．売却益が出たらどれくらい税金がかかる？
不動産の所有期間によって税率が変わります。
売却した年の1月1日時点で、
* 所有期間5年超 → 長期譲渡所得
* 所有期間5年以下 → 短期譲渡所得
として扱われます。
一般的な税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％です。
これに復興特別所得税も加わります。 (国税庁)
そのため、同じ金額で売却しても、所有期間によって税額が大きく変わることがあります。
4．確定申告に必要になる主な書類
不動産売却の確定申告では、売却した不動産に関する資料を準備します。
主なものとして、
* 売買契約書
* 購入時の売買契約書
* 仲介手数料などの領収書
* 売却にかかった費用の領収書
* 登記事項証明書
* 譲渡所得の内訳書
* その他、特例を利用するために必要な書類
などがあります。
特例を利用する場合は、追加の書類が必要になることがあります。 (国税庁)
5．「利益が出ていないから申告しなくていい」とは限らない
不動産売却では、単純に「買った金額より高く売れたか」だけで判断することはできません。
購入時の取得費や売却時の諸費用などを含めて計算する必要があります。
また、マイホームの売却で特例を利用できる場合には、確定申告をすることで税負担を軽減できる可能性があります。
「税金がかからなさそうだから何もしない」と自己判断せず、一度確認しておくことが大切です。
6．確定申告はいつする？
不動産を売却した場合は、原則として売却した年分の所得として申告します。
例えば、2026年中に不動産を売却した場合は、2026年分の確定申告で申告することになります。
申告時期や必要書類は、利用する特例などによっても確認が必要です。
7．相続した家を売った場合も確定申告に注意
相続した不動産を売却した場合も、譲渡所得が発生する可能性があります。
さらに、一定の要件を満たす相続した空き家については、特別控除の対象となる場合があります。
相続不動産の売却は、取得費や相続時の状況などによって計算が複雑になることもあるため、早めに必要書類を確認しておきましょう。 (国税庁)
まとめ｜不動産売却後は「確定申告が必要か」を必ず確認
不動産を売却した後は、
① 売却価格を確認する
② 取得費・譲渡費用を整理する
③ 譲渡所得を計算する
④ 利用できる特例を確認する
⑤ 必要であれば確定申告をする
という流れで確認すると安心です。
特にマイホームの場合は、最高3,000万円の特別控除など、税負担を軽減できる制度があります。 (国税庁)
「売却したけど、確定申告が必要なのかわからない」という方は、売却を依頼した不動産会社や税理士、税務署などに早めに確認しておくと安心です。
不動産売却は、売って終わりではありません。
売却後の税金や確定申告まで確認して、最後まで安心して取引を進めましょう。
